티스토리 뷰
목차
부동산 거래 시 토지와 건물이 함께 포함되어 있으면 '부가세는 어디에 붙는 건가요?'라는 질문이 꼭 나옵니다.
건물에만 부가세가 부과되는데, 금액이 명확하지 않은 경우도 많죠.
오늘은 건물분 부가세를 정확히 계산하는 방법을 알려드립니다.
부동산 거래 시 부가세는 어디에?
부동산 거래에서 부가세는 ‘토지’가 아닌 ‘건물’에만 붙습니다.
상가, 사무실, 공장 등 일반 건물 거래 시 부가세가 발생하며, 주택은 원칙적으로 면세입니다.
다만, 토지와 건물을 함께 일괄 매매하면서 건물 가격이 따로 기재되지 않은 경우,
국세청 고시에 따라 ‘안분 계산’이 필요합니다.
부가세 부과 대상 부동산
부가세가 적용되는 건물과 면세 대상은 아래와 같이 구분됩니다.
| 부동산 종류 | 부가세 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 오피스텔, 상가, 공장 | 과세 | 사업용 건물 |
| 주택, 아파트 | 면세 | 비사업용 주거시설 |
| 토지 | 면세 | 모든 용도 동일 |
건물분 부가세 계산 원리
건물 가격이 명확하게 기재된 계약서가 있다면, 그 금액에 부가세 10%를 부과하면 됩니다.
그러나 별도로 구분되어 있지 않다면 아래 기준에 따라 **안분 계산**을 하게 됩니다.
- 총 매매가액 – 토지 시가 = 건물가액
- 건물가액 × 10% = 부가세
- 토지 시가는 공시지가 × 면적으로 산정
예를 들어, 다음과 같은 경우:
- 매매가: 3억 원
- 토지 면적: 100㎡
- 공시지가: 150만원/㎡ → 토지가액: 1억 5,000만원
- → 건물가액 = 3억 - 1.5억 = 1.5억
- → 부가세 = 1.5억 × 10% = 1,500만원
건물분 부가세 주의사항
부가세는 거래 전 미리 조율하는 것이 중요합니다. 매도자 또는 매수자가 부담할 수 있는데, 보통은 **매수자가 부담**합니다.
하지만 계약서에 명확히 ‘부가세 별도’라고 명시되지 않으면 분쟁이 생기기 쉽습니다.
Tip! 계약서 작성 시 “부가세 별도 / 포함” 여부를 반드시 체크하세요.
명시하지 않으면 포함으로 간주되어 매도자에게 부담이 돌아갈 수 있습니다.
Q&A
Q. 부가세는 무조건 건물에만 부과되나요?
A. 네. 부동산 중 부가세 과세대상은 건물입니다. 토지와 주택은 면세입니다.
Q. 부가세를 누가 내야 하나요?
A. 계약에 따라 다르며, 명시가 없으면 매도자가 부담합니다.
Q. 임대용 오피스텔을 샀는데 부가세 환급받을 수 있나요?
A. 사업자로 등록된 경우 환급이 가능합니다. 단, 10년 이내 매각 시 납부해야 합니다.
Q. 계약서에 건물 금액이 안 써 있으면 어떻게 하나요?
A. 토지 공시지가 기준으로 안분 계산 후 부가세를 산정해야 합니다.
Q. 주택에도 부가세가 붙는 경우가 있나요?
A. 일반적인 주거용 주택은 면세입니다. 단, 분양형 호텔, 레지던스 등은 과세될 수 있습니다.
건물분 부가세, 거래 전 반드시 계산하세요
부가세는 거래 당사자 모두에게 중요한 변수입니다.
특히 금액이 명시되지 않은 경우, 계산 기준을 명확히 이해하고 적용해야 불필요한 세금 분쟁을 피할 수 있습니다.
부동산계산기.com의 건물분 부가세 계산기를 활용하면 간편하게 확인 가능합니다.