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부동산을 팔면 당연히 생기는 게 있습니다. 바로 양도차익, 그리고 ‘양도소득세’입니다.
특히 주택을 오래 보유했거나 다주택자라면 세금 차이가 매우 크기 때문에 미리 계산해보는 게 중요하죠.
오늘은 양도소득세의 기본 구조부터 2025년 개정 세율 기준까지 쉽고 정확하게 알려드릴게요.
양도소득세란?
양도소득세는 토지, 건물 등 부동산을 팔아 생긴 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다.
이 세금은 매매 시 자동으로 빠져나가는 것이 아니라, 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 직접 신고하고 납부해야 합니다.
미신고 시 가산세가 부과될 수 있습니다.
2025년 양도소득세 세율표
2025년 기준 일반 양도소득세 세율은 아래와 같이 누진세율 구조로 되어 있습니다.
과세표준이 커질수록 세율도 점점 올라가는 구조입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
양도차익 계산 방법
양도세는 단순히 매도가 – 매수가로 계산되지 않습니다. 아래처럼 여러 요소가 반영됩니다.
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
- 양도차익 – 기본공제(250만원) = 과세표준
- 과세표준에 세율 적용 → 세금 산정
여기서 말하는 필요경비에는 리모델링 비용, 중개수수료, 취득세 등 부대비용이 포함됩니다.
증빙자료를 갖춰두는 것이 절세에 매우 중요합니다.
1세대 1주택 비과세 조건
다음 조건을 모두 충족하면, 양도세를 면제받을 수 있습니다.
- 1세대가 1주택만 소유하고 있을 것
- 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것
- 조정대상지역이라면 2년 이상 거주할 것 (2023년 기준)
- 양도가액 12억원 이하일 것 (초과 시 초과분만 과세)
양도세 신고 방법 및 기한
양도세는 부동산 양도 후 2개월 이내에 세무서 또는 홈택스를 통해 신고해야 합니다.
기한 내 신고하지 않으면 최대 20%의 가산세가 붙을 수 있습니다.
신고서류 예시:
- 양도소득세 신고서
- 계약서 사본
- 취득세 납부서, 필요경비 영수증 등
Q&A
Q. 분양권도 양도세가 나오나요?
A. 네. 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 60%의 중과세율이 적용됩니다.
Q. 공동명의일 경우 세금은 어떻게 계산되나요?
A. 각 지분별로 나눠서 과세되며, 절세 효과가 있을 수 있습니다.
Q. 필요경비는 어떤 게 인정되나요?
A. 취득세, 중개보수, 인테리어 비용 등 실지 지출한 비용은 증빙 시 대부분 인정됩니다.
Q. 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?
A. 보유기간 3년 이상부터 1년에 2%씩, 최대 30%까지 공제됩니다.
Q. 비과세 요건에서 거주기간도 중요하나요?
A. 조정대상지역 내 1주택자는 2년 이상 실거주해야 비과세 가능합니다.
양도세, 무심코 넘기면 큰돈 나갑니다
양도소득세는 복잡하지만 무시할 수 없는 큰 세금입니다.
주택 보유 수, 보유 기간, 거주 기간, 매도 시기 등에 따라 수백만 원에서 수천만 원까지 차이가 날 수 있죠.
부동산계산기.com의 양도소득세 계산기를 활용해 미리 시뮬레이션 해보는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.