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부동산을 소유하고 있다면 매년 7월과 12월, ‘보유세 고지서’를 받아보게 됩니다.
이름은 익숙하지만, 재산세와 종합부동산세가 각각 어떤 기준으로 나오는지 아는 분은 드물죠.
오늘은 이 두 세금을 통칭하는 ‘보유세’에 대해 쉽게 설명드릴게요.
보유세란?
보유세는 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)를 통틀어 부르는 말입니다.
재산세는 자산별로 과세되며, 매년 7월과 9월에 분할 납부합니다.
종부세는 일정 금액을 초과할 경우 12월에 별도로 부과됩니다.
재산세와 종합부동산세의 차이
재산세: 개별 부동산 단위로 과세됩니다. (주택, 토지, 건물)
종부세: 개인이 소유한 주택 또는 토지의 ‘합산 공시가격’이 일정 기준을 초과할 경우 부과됩니다.
| 항목 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 납부시기 | 7월, 9월 | 12월 |
| 과세 기준 | 개별 자산별 | 보유 총액 합산 기준 |
| 공제 기준 | 없음 | 주택 9억원 (1세대 1주택 12억) |
주택 보유세 계산 구조
주택 보유세는 크게 다음의 흐름으로 계산됩니다.
- 공시가격 산정
- 공정시장가액비율 적용 → 과세표준 도출
- 세율 적용 → 재산세 산출
- 공제금액 적용 → 종부세 과세 여부 판단
- 고령자/장기보유자 공제 → 최종 세액
2025년 기준 공정시장가액비율은 재산세 60~90%, 종부세는 60%입니다.
특히 1세대 1주택자는 세율이 낮고, 공제가 높게 적용되어 부담이 줄어듭니다.
세부담 상한 제도란?
보유세가 지나치게 급격히 오르는 것을 방지하기 위해 '세부담 상한'이 적용됩니다.
일반적으로 재산세는 전년도 세액 대비 최대 150%, 종부세는 주택 수에 따라 최대 300%까지 인상 제한이 있습니다.
이 제도 덕분에 공시가 급등 시에도 세금 인상이 일정 수준에서 제한됩니다.
고령자·장기보유자 공제 요건
다음 조건을 모두 만족할 경우, 종합부동산세에서 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 1세대 1주택일 것
- 만 60세 이상 (최대 30% 공제)
- 보유기간 5년 이상 (최대 40% 공제)
- 최대 80%까지 공제 가능
Q&A
Q. 보유세는 무조건 두 개 다 내야 하나요?
A. 아닙니다. 고가 주택을 보유하지 않는다면 대부분은 재산세만 납부합니다.
Q. 종부세 대상 기준은 어떻게 되나요?
A. 주택 보유 총액이 9억원(1세대 1주택은 12억원)을 초과하면 부과됩니다.
Q. 공동명의 시 보유세는 나눠서 계산되나요?
A. 네. 공동명의 시 각자 지분에 따라 계산되며, 절세에 유리할 수 있습니다.
Q. 세부담상한 초과하면 어떻게 되나요?
A. 자동으로 초과분은 제외되어 세액이 조정됩니다.
Q. 고령자와 장기보유 공제는 둘 다 받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 단, 1세대 1주택 요건을 충족해야 합니다.
보유세는 미리 대비하면 부담이 줄어듭니다
재산세와 종부세는 단순히 세금을 내는 것이 아니라 전략적으로 관리해야 할 자산관리 도구입니다.
세율 구조, 공제 항목, 세부담 상한 등을 잘 이해하고 있어야 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
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